国常会：允许地方“一城一策”运用信贷 合理支持改善性住房需求

1. 国常会：允许地方“一城一策”运用信贷 合理支持改善性住房需求

8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，决定增加政策性开发性金融工具额度和依法用好专项债结存限额，再次增发农资补贴和支持发电企业发债融资。
会议指出，当前经济延续6月份恢复发展态势，但恢复基础不牢固。要在落实稳经济一揽子政策同时，再实施19项接续政策，形成组合效应，推动经济企稳向好、保持运行在合理区间，努力争取最好结果。
主要内容包括核准开工一批基础设施等项目，项目要有效益、保证质量，防止资金挪用。出台措施支持民营企业、平台经济发展。允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。为商务人员出入境提供便利。支持中央发电企业等发行2000亿元债券，再发放100亿元农资补贴。

2. 允许“一城一策”运用信贷政策，利于激活楼市需求

各地的房地产信贷政策有望进一步宽松。
据央视新闻报道，国务院总理李克强8月24日主持召开国务院常务会议（简称“国常会”）。其中指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
近日来，从中央到地方，信贷政策逐步宽松成为新一轮房地产调整的重点，继央行刚刚下调五年期LPR15个基点后，国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，这释放出重大信号，给予地方信贷政策调整更多灵活性与空间。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去的“一城一策”，在住房信贷政策上，尽管各地首付比例和利率差异较大，但并非是地方政府所决定，而是在央行差别化住房信贷政策的底线下，由本地金融管理部门制定。由于金融管理部门垂直管理，独立性较强，地方政府在此的作用空间不大。
“当房地产市场快速下行，冲击到了行业稳定时，作为逆周期最主要的政策工具，金融信贷政策就应该适度调整。”李宇嘉如是说。
值得关注的是，虽然自今年二季度以来，各地房地产政策上演了密集松绑潮，但多在限购、限售、购房补贴等方面进行宽松，信贷政策即便优化，更多是在公积金领域以及个别城市有所放松，商业信贷政策全国性的放开并未出现。尤其是热点一二线城市，以“认房又认贷”为主的限贷政策仍有优化空间。
为了进一步释放购房需求、稳定楼市，今年8月1日，央行部署下半年重点工作，其中提到要稳妥化解重点领域风险，因城施策，实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
此后，非热点城市福州、连云港松绑了“认房又认贷”，南京、苏州、无锡等热点城市楼市也传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例最低可以降至30%。不过，在舆论压力下，南京、苏州“暂缓执行”政策。
如今，国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，将给予地方更多政策调整发挥的空间，从地方实际出发，调整购房首付、利率等信贷政策，有助于激活地方楼市需求，恢复购房者信心，稳定市场预期，促进房地产业健康发展和良性循环。
不过李宇嘉指出，这种调整，并非是指各地要大幅度松绑首付、降低利率，而是真正做到信贷政策与地方政府“一城一策”的大框架是一致的、同频共振的；与此同时，并不意味着要让资金大规模流入地产，而是在地方对本地房地产稳定负主责的情况下，信贷政策、税收政策、土地政策等方面都应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策发布和落地实施，从而能尽快将地产从下坠的态势中拉回来。

3. 允许“一城一策”运用信贷政策，利于激活楼市需求

各地的房地产信贷政策有望进一步宽松。
据央视新闻报道，国务院总理李克强8月24日主持召开国务院常务会议（简称“国常会”）。其中指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
近日来，从中央到地方，信贷政策逐步宽松成为新一轮房地产调整的重点，继央行刚刚下调五年期LPR15个基点后，国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，这释放出重大信号，给予地方信贷政策调整更多灵活性与空间。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去的“一城一策”，在住房信贷政策上，尽管各地首付比例和利率差异较大，但并非是地方政府所决定，而是在央行差别化住房信贷政策的底线下，由本地金融管理部门制定。由于金融管理部门垂直管理，独立性较强，地方政府在此的作用空间不大。
“当房地产市场快速下行，冲击到了行业稳定时，作为逆周期最主要的政策工具，金融信贷政策就应该适度调整。”李宇嘉如是说。
值得关注的是，虽然自今年二季度以来，各地房地产政策上演了密集松绑潮，但多在限购、限售、购房补贴等方面进行宽松，信贷政策即便优化，更多是在公积金领域以及个别城市有所放松，商业信贷政策全国性的放开并未出现。尤其是热点一二线城市，以“认房又认贷”为主的限贷政策仍有优化空间。
为了进一步释放购房需求、稳定楼市，今年8月1日，央行部署下半年重点工作，其中提到要稳妥化解重点领域风险，因城施策，实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
此后，非热点城市福州、连云港松绑了“认房又认贷”，南京、苏州、无锡等热点城市楼市也传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例最低可以降至30%。不过，在舆论压力下，南京、苏州“暂缓执行”政策。
如今，国常会指出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，将给予地方更多政策调整发挥的空间，从地方实际出发，调整购房首付、利率等信贷政策，有助于激活地方楼市需求，恢复购房者信心，稳定市场预期，促进房地产业健康发展和良性循环。
不过李宇嘉指出，这种调整，并非是指各地要大幅度松绑首付、降低利率，而是真正做到信贷政策与地方政府“一城一策”的大框架是一致的、同频共振的；与此同时，并不意味着要让资金大规模流入地产，而是在地方对本地房地产稳定负主责的情况下，信贷政策、税收政策、土地政策等方面都应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策发布和落地实施，从而能尽快将地产从下坠的态势中拉回来。
新京报记者 段文平 封面图/资料图片
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽

4. “一城一策”下住房信贷政策实施机制更加明朗

8月24日召开的国务院常务会议上，部署并再次推出了“稳经济”一揽子政策的19项接续措施，形成组合效应，明确提出“及时果断施策，保持合理政策规模，用好工具箱中可用工具，加力巩固经济恢复发展基础，又不搞大水漫灌、不透支未来”。在房地产方面，明确提出“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。
经济回稳吃紧，恢复基础不牢固，政策接续落地的姿态很明显。近期会议明确，“深入实施稳经济一揽子政策，针对新情况合理加大宏观政策力度”。在8月15日央行下调政策利率（MLF和DR007）以后，8月20日5年期LPR随即再次下调了15个基点，银行参考的房贷利率降至历史最低，各地也调整了首套房认定标准。
从商品房市场5-6月份反弹，但7月份以来再次走弱的情况来看，目前市场的主要问题是部分居民端信心不足、预期疲弱。背后的原因，一方面是散发疫情冲击，居民当前收入和未来收入预期都受到明显冲击；另一方面，地产供给端的冲击（如一些房企资金链紧张衍生的问题）产生了一些衍生问题，比如个别区域的项目交付难的问题。
因此，政策基调需要多措并举。在需求端，需要通过降低首付、降低利率，增加低成本资金投放来提振和激活居民的预期。需求端预期好转、销售稳定，也是处置供给端风险的关键。此次提出“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策”，言指主体责任、属地责任架构下，信贷、税收等政策要与地方推进保交楼、保民生，推进“稳楼市”等一揽子政策同频共振。
自从2016年下半年以来，住房信贷政策一直坚持“一城一策”的思路，不再像2014年“9.30”、2015年“3.30”和2016年初（明确限购和非限购城市最低首付比例）那样自上而下的政策，取而代之的是各地根据实际而制定差异化的政策。不过，由于金融部门垂直管理，独立性强，这种差异基本是在央行的政策要求下，由本地金融管理部门制定。
2020年疫情后，地产金融一揽子长效机制落地，核心是通过实施贷款集中度、“三道红线”等，控制资金流向地产的规模和比例，更多支持实体经济和中小微企业，守住不发生系统性风险的底线。因此，各地金融管理部门更加重视控制额度、防范风险等。对人口净流出、房屋供应偏多的内地三四线城市严控信贷政策松绑，比如，首套住房首付比例坚持2.5-3成，利率也偏高。
很多地方反映，在推进保交楼、稳楼市、促需求的过程中，他们觉得银行应该降低首付比例、调低利率、增加额度，支持包括民企融资、居民按揭贷款在内的合理融资需求。但当地金融管理部门有自身的判断逻辑。一方面，地方金融管理部门要贯彻国家对金融宏观审慎管理的要求；另一方面，基于本地银行自律定价和行业风险判断，他们会独立制定适宜的房贷政策。
截止到2022年二季度，个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，分别较一季度末和2021年同期低2.7个和6.8个百分点。2022年二季度末，全国新增房地产贷款占全部新增贷款的4.9%，较上季度回落4.5个百分点。个人房贷余额占比在2020年四季度达到19.9%的高位后，开启见顶回落的走势。
2021年9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，提及维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。去年四季度，个人房贷余额占比小幅回升，但今年上半年该指标连续两个季度回落。
今年1-7月份，土地购置面积下降48.1%，房地产企业到位资金下降25.4%，商品房销售金额下降28.8%。行业全链条下行，其另一面就是信贷和信用在这个领域的收缩，比如很多房企不再大规模融资拿地、开工，居民申请按揭贷款买房的意愿下降，甚至出现提前还贷、增加储蓄等。这样的效应通过上下游，传导至建筑、建材、下游家具家电等消费环节，也拖累了全社会信用。
房地产市场较稳定，甚至还处于快速上升的态势下，比如2020年下半年至2021年上半年，严控资金流向地产的基调是正当其时。但当房地产市场快速下行，严重冲击到行业稳定、冲击到民生保障的时候，作为逆周期政策最主要的政策工具，金融信贷政策就应该适度调整。当然，这种调整并不意味着资金大规模流入地产，而是信贷、税收、土地政策等应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策落地实施，从而减缓地产下行态势及其影响。
当然，这并非是指各地要大幅度降低标准、松绑首付、调低利率、增加房地产贷款投放规模，而是真正做到信贷政策与地方政府主体责任下“一城一策”的大框架一致，同频共振，共同致力于稳预期、稳楼市。由此，此前出现的有的城市房贷政策迟迟不落地，政策协调时滞长，实施严重滞后，未达到国常会讲的“及时果断施策”，均不再会出现。这样，也能实现此前管理部门提出的，保持信贷和社会融资的稳定性，支持信贷有效需求回升等目标。
对于内地三四线城市、此前未限购城市，若还有下调空间，最低首付比例大概率会下调至20%。但是，对于一线或热点二线城市，信贷政策调整还是比较谨慎。笔者认为，即便很多三四线城市会下调按揭的最低首付比例和利率，也并不会带来楼市的迅速反弹。因为，当下房地产的基本面，包括供求关系、收入预期、支付能力、房价水平、未来预期等等都今非昔比了。重要的是，支持刚性和改善型需求，不搞大水漫灌、不透支未来，这是底线。