房地产经济学的理论体系

1. 房地产经济学的理论体系

房地产经济学是多学科的交汇，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可分为相互关联相互依从的三个层面：一是核心理论层如地租理论、房价理论、区位理论等；二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场等理论；三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。这种分类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有差异。  地租是指土地使用者租用土地所付的租金。地租理论是研究存在地租时的经济规律的理论。现代地租理论与古典地租理论的观点基本相同。以李嘉图、穆勒等为代表古典地租理论认为，地租产生的原因，是不同等级土地生产的商品产量存在差异。优等地上的级差地租等于土地上的商品带来的收入与成本之差。例如，肥沃的土地小麦产量1000公斤/亩，贫瘠的土地小麦产量500公斤/亩。肥沃土地、贫瘠土地生产小麦的成本都是500元/亩。小麦价格由贫瘠土地生产成本决定，为1元/公斤。从而，肥沃土地产生利润为1000元/亩- 500元/亩= 500元/亩这500元将变成肥沃土地的地租。 房价理论研究的房屋价格形成和变动规律的理论，房价理论的重点，是城市房价理论。当前城市房价理论包括房价基本理论、特征价格理论和收益模型理论。房价基本理论房价基本理论奠基人是华人经济学家，《亚洲经济评论》主编汪林海。房价基本理论中，住房的有用性指消费者对住房的大小、装修、地段等各种因素的综合评价，在价格相同的情况下，消费者购买住房时，尽可能选择有用性高的住房。劣等住房是指建在最差的地段上的住房，一般情况下，劣等住房就是城市边缘的住房。汪林海认为，房产市场完全竞争时，城市中某套住房的价格受到三个因素的影响：该套住房的有用性，城市边缘住房（劣等住房）的有用性，城市边缘住房（劣等住房）的生产成本。城市中某套住房的价格P与该套住房有用性U成正比，与城市边缘的住房的有用性U0成反比，与城市边缘的住房的生产成本C0成正比。 房价基本理论用一个公式来表示，就是：上式中，P为某套住房的价格，U为该套住房的有用性，U0为劣等住房（城市边缘的住房）的有用性，C0为城市边缘的住房的生产成本。特征房价理论特征价格理论以Kain and Quigley（1970），Wabe (1971)，Evans（1973），Anderson和Crocker （1971）、Henry M. K. Mok等（1995）、Piyush tiwari（2000）、Sibel Selim（2008）等为代表。以Lancaster （1966）的消费者理论和Rosen（1974）的特征价格理论为理论基础的特征价格模型（Hedonic Price Model），是近几十年来房价模型的主流模型之一。 特征价格模型的思路是：住房由于具有各种满足消费者需要的特征，从而能按照某一价格出售（Rosen,1974），住房之间的价格差异来源于住房之间的特征的差异（Chin T. .L.，Chau K.W., 2003），从而，可把住房的特征作为解释变量，把住房的价格作为被解释变量，采用数学工具（统计学）建立房价数学模型。用计量经济学模型来描述，就是：上式中，P为某住房的价格，Z为住房的特征向量（住房的交通、治安、教育、装修、新旧程度等），ɛ为随机误差项。收益价格模型理论收益模型理论认为房价是住房预期收益（即房租）的折现。收益模型为：其中，P为房价，R1，R2,......，为历年的房租，t为利息率。 区位理论是揭示人的活动空间以及活动空间之间的联系的理论。历史上的区位理论包括农业区位理论、工业区位理论、中心理论等。农业区位理论 农业区位理论的奠基人是德国经济学家冯·杜能，他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》），是世界上第一部关于区位理论的古典名著。 杜能“孤立国”假设：只有一个城市，且位于中心。城市是农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。杜能认为：某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本（E）、农产品的市场价格（V）和把农产品从产地运到市场的费用（T）三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：P=V－（E+T）工业区位理论 业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。韦伯认为，其他因素暂不考虑、仅考虑运输时，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方。中心地理论 中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。克里斯塔勒认为，大城市的商服设施和商品种类向高级发展，多而全；中等规模的城市具有中高级或仅能维持中级水平，服务项目少而不齐全；一般城镇（县城、建制镇）只有基本生活性商服，水平很低，种类更少。城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分异规律。城市地域空间利用结构理论 该理论包括同心圆理论、扇形理论、多核理论。同心圆理论认为，从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD。第二环带为过渡地带，是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高收入阶层住宅区。第五环带为通勤人士住宅区，约距中心商业区30～60分钟乘车距离范围内。多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心（图）。

2. 有哪些关于房价的经济学理论

关于房价的经济学理论从这十几年房地产价格走势看,房价确实呈现持续上涨的态势。
房价上涨并不构成社会对房地产业和房地产政策进行谴责的理由,房地产市场也是经济发展的一个晴雨表,经济持续增长,房价没有理由停滞。
问题关键是,现在的房价虚高且有不断攀升的态势,不仅会带来了一系列的问题,也对面临经济产生了深刻的影响。如有疑问可向我详细咨询，希望能帮到你，谢谢。

3. 房地产市场宏观调控的基本理论有哪些？

宏观调控是指国家对国民经济总量进行的调节与控制，国家通过实行宏观调控政策的手段来保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。那么国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动就是房地产宏观调控。
1、土地计划调控。土地作为重要的生产要素，是宏观政策调控的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效尤为直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。
2、税收的功能。房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府的土地收益，还可以通过赋税差别体现政府的税收政策和产业政策，进而抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。
3、金融杠杆的作用。房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。发展房地产金融，通过近代规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。

4. 房地产经济学的基本信息

图书全名：房地产经济学（第三版） 作者：谢经荣 吕萍 乔志敏ISBN：978-7-300-16279-9定价：32.00出版时间：2012-12-26出版社：中国人民大学出版社所属系列：21世纪房地产系列教材

5. 房地产经济基本理论包括哪些理论

房地产经济学是多学科的交汇，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可分为相互关联相互依从的三个层面：

一是核心理论层如地租理论、房价理论、区位理论等；

二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场等理论；

三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。这种分类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有差异。

6. 房地产经济学的内容简介

本书在2008年第二版的基础上进行修订，与第二版一样，从房地产属性入手，讲述房地产的自然属性、经济属性和社会属性等，重点讲述以房地产价值、价格为特征的房地产经济属性和以房地产所有权、产权为特征的房地产社会属性，房地产市场及其运行规律、管理制度和调控政策、房地产业同其他产业的关系以及房地产业的发展规律在书中也作了比较详细的介绍。这次修订增加的新内容主要为：（1）新数据，主要是近几年研究的新结果，以及近几年市场发展的新数据，如近几年城乡居民居住消费比例、房地产投资销售和房地产市场变化情况；（2）新政策，如城乡建设用地增减挂钩制度、住房保障制度、房地产信贷政策等；（3）新现象，如农民以土地换社保、房产税征收试点等，并对这些新事物进行了评价。希望新书能更好地帮助学生学习房地产经济知识、了解政策走向和市场发展状况。

7. 房地产经济学的内容简介

本书是在现代经济学原理的基础上，结合房地产业特点写就的专业基础课程教材。全书共分13章，主要介绍了房地产与房地产市场、房地产的经济学研究思路、城市土地与租金、城市住宅密度、企业选址、家庭对住房的需求、家庭的住房消费研究、房地产投资需求、房地产市场的均衡、房地产市场周期、土地制度与税收等内容。

8. 房地产经济学与房地产开发与管理有什么区别和联系。

房地产经济学定义：
房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。
　　然而房地产经济学又是多学科的交汇，具有交叉学科的性质。主要表现有：
　　1、房地产经济(学)与城市经济(学)的交叉重叠，城市土地利用与内部空间结构、城市住房、城市经营中的土地经营等都与房地产经济(学)有交叉重叠；
　　2、与资源经济学的交叉重叠。资源经济学主要研究土地开发利用和土地资源合理配置，而这些同样是房地产经济学的研究重点；
　　3、与生态经济学的交叉重叠，房地产业的可持续发展理论与生态经济学的生态平衡理论的一致性；
　　4、房地产金融有第二金融之称，从而把房地产经济学与金融学紧密联系起来；
　　5、房地产经济学与理论经济学的关系，这不仅表现在房地产经济学要受理论经济学的指导，同时还表现在土地制度、价值理论、地租理论等同属理论经济学和房地产经济学研究的永恒主题等等。

房地产开发与管理定义：
房地产开发与管理专业培养德、智、体、美全面发展，掌握必需的建筑工程知识，熟悉房地产基本法规和政策，能系统地掌握房地产经营与管理的基本知识，能从事房地产估价、房地产经纪、房地产经营与开发及房地产管理等工作，受过良好专业技术综合训练的高素质技能型专门人才。

房地产经济学更加宏观，房地产开发与管理只是房地产知识里面的一个课程，比较窄。